(este artículo se publicó originalmente en la
revista Andalucia Inmobiliaria en su número del mes de mayo de 2020)
La Unión Europea (inspirada en la OCDE y en el World
Economic Forum) ha definido la economía plateada con el título de «silver
economy» o «economía de las canas». Son el conjunto de las oportunidades derivadas
del impacto económico y social de las actividades realizadas y demandadas por
la población mayor de 55 años. Conforme datos oficiales supondrán en 2025 casi el
40%de los empleos europeos y uno de cada tres euros de la riqueza medida por el
PIB. Sin duda será un gran revulsivo salir al encuentro de las necesidades de
la población mayor.
Cada día más personas viven más tiempo en mejores
condiciones, estamos ganando años y calidad de vida. En 30 años la población de personas mayores
se duplicará y, según la ONU, en 2050 España será el país más viejo del mundo,
con 40% de su población mayor de 65 años. Habrá más personas mayores de 65 años
que jóvenes menores de 15.
Pero ¿a qué nos referimos con los términos de tercera
edad, mayores o ancianos? El umbral de envejecimiento se
encuentra descontando 10 o 15 años a la esperanza de vida. Con una esperanza de
90 años el envejecimiento empezaría entre los 75 y 80 años, y en una vida de
más de 100 años, como a la que nos aproximamos, esto será a partir de los 85 o
90.
Antes la vida distinguía tres etapas, juventud, madurez y
ancianidad. Hoy ya es muy diferente, quizás empecemos hablar de cuatro edades,
hay una nueva tercera edad de mayor realización personal y aparece una cuarta
edad de vejez asistida, de dependencia.
Esta generación es la más numerosa de la historia, la mejor
educada y formada profesionalmente. Tienen las cosas claras, saben lo que
quieren y como lo quieren y, por supuesto, saben lo que se pueden o no permitir,
con ganas de vivir plenamente. Les queda una vida repleta de tiempo, con miles
de cosas por aprender y por hacer, sin prisas y liberados de responsabilidades
familiares y que valoran la calidad de vida y el bienestar personal.
Después
de la tradicional vida laboral resta mucho tiempo para cambiar de actividad, saborear
nuevas experiencias, planificarnos y disfrutar activamente, todo ello entrañará
cambios sustanciales en la organización de la sociedad en la relación entre
generaciones y en la ecuación entre trabajo y ocio.
Hay
una nueva generación de mayores, un nuevo modelo de sociedad, que demanda
nuevas formas de vida durante esa etapa. El envejecimiento poblacional, nuevos
roles familiares y el deseo de una vida independiente, de autonomía, van en la
línea de “continuar” viviendo frente al concepto de “retiro”.
A
esto se une el desafío de los mayores como productores y consumidores. El
futuro de la economía está en los mayores, su capacidad económica y de consumo.
La generación de las canas ya no quiere esperar pacientemente a la muerte sino
vivir con intensidad esos años, de hecho, hoy el 40% del gasto en ocio tiene su
origen en mayores de 55 años, que son los que disponen de más del 70% de la
renta
La ciudad de las canas
En España, dos de cada tres viviendas no son accesibles,
si a este dato le añadimos que nueve de cada diez jubilados tienen una vivienda
en propiedad nos indica el ingente reto que hay que afrontar para conseguir espacios
dignos donde envejecer. Los mayores de 60 años disponen, por lo tanto, de una vivienda,
pero no sirve para los dependientes cuando la tendencia es permanecer en el
hogar, ya que el entorno familiar es el mejor método para un envejecimiento
saludable. Adaptar la vivienda, compartirla, adquirir una nueva, alquilar una
adaptada o vivir en residencias para mayores o en apartamentos tutelados son
algunas de las soluciones que darán una oportunidad a la industria inmobiliaria
y de la construcción.
El año 2020 pasará a la historia por la pandemia del
coronavirus. El Covid-19 se ha cebado con los mayores siendo 9 de cada 10
fallecidos personas de más de 65 años. Los datos han sido especialmente escalofriantes
para los mayores alojados en residencia de ancianos, que se han convertido en
la zona cero de la catástrofe sanitaria. No obstante, habrá que seguir
construyendo y gestionando residencias de mayores. En España existen algo más
de 4.000 residencias privadas con una capacidad que no llega a 300.000
personas, que representan una parte muy pequeña de la población sénior, no de
mañana sino de hoy, en concreto un 3 por ciento del número de mayores de 65
años.
En este sentido, y sin duda espoleados por esta epidemia,
surgirá una nueva generación de estas instalaciones con nuevos modelos de
diseños arquitectónicos y fórmulas organizativas y de gestión lo más similares
al hogar. Lugares de vida donde se garantice la intimidad, se personalice el
cuidado y en los que se evite la continua rotación de profesionales. Por ejemplo,
la cifra de alemanes jubilados que residen fuera de su país de nacimiento se
estima que llega a unos 200.000; algunos de ellos residen incluso enTailandia,
donde se han construido complejos hoteleros destinados especialmente al cuidado
de alemanes y al tratamiento de enfermedades mentales como la demencia senil o
el Alzheimer. Empieza a hacerse realidad el sueño de aquellos jubilados británicos
que en la película El exótico Hotel Marigold buscaban en la India un idílico
retiro.
La vejez debe tener cabida en nuestra sociedad, igual que
la discapacidad, con la dignidad de una etapa más de la vida. La segregación de
la vejez y su desconexión del día a día, hoy ya no tiene sentido, necesitamos una
ciudad para todas las edades. No es razonable la
exclusión física del espacio compartido de los mayores segregándolos en ámbitos
propios. La convivencia de distintas edades, economías, intereses y formas de
vida es la riqueza de la ciudad mediterránea, de su calidad de vida y
sociabilidad.
La sociedad está cada vez más concienciada de las necesidades
diversas de las personas. La accesibilidad no es sólo para discapacitados, sino
universal. Un porcentaje de mayores experimenta problemas de movilidad, el
radio de acción en su cotidianeidad de una persona mayor de 70 años es inferior
a 2 km. La ciudad para todas las edades precisa de mayor densidad, atomización
de servicios y equipamientos repartidos de manera homogénea en una sociedad
intergeneracional.
No
basta la eliminación de barreras arquitectónicas, debemos ir adaptando nuestros
espacios públicos y privados a las necesidades de hoy y futuras. El diseño del
entorno determina la calidad de vida en la vejez y afecta tanto a la capacidad
de desarrollar su vida de forma independiente como al mantenimiento de
relaciones sociales. Entornos físicos accesibles, amigables y tecnológicamente
avanzados, promueven el envejecimiento activo y saludable, con buena calidad de
vida sin limitar sus capacidades.
Necesitamos una ciudad con un mobiliario urbano y aseos
accesibles, espacios para descansar, con vegetación y sombra. Una ciudad con
servicios a la carta, con información y orientación inclusiva e integradora,
sistemas de alarma, pavimentos inteligentes que se adapten a las decisiones de
usuario y que sean flexibles y reversibles en sus soluciones.
La vivienda constituye un factor determinante de la
calidad de vida, junto a indicadores como el
bienestar físico, emocional y material, o las relaciones personales y la socialización con amigos, vecinos y familia. Una vivienda inadecuada constituye un factor agravante de
la fragilidad y la dependencia. El objetivo debe ser aumentar la independencia
y mejorar el desempeño de la vida diaria.
Las respuestas a las necesidades de alojamiento de los
mayores no han de ser siempre las mismas. En ese sentido, cada vez más aparecerán
fórmulas para compartir vivienda, en especial con carácter intergeneracional: los
mayores poseen casas y los jóvenes necesitan un hogar donde vivir. También, y
de forma paralela a la red de plazas residenciales tradicionales, han surgido diversas
alternativas de alojamiento para personas mayores con necesidades especiales,
pero con niveles de autonomía personal importantes. Estos alojamientos reciben diversas
denominaciones: viviendas comunitarias, viviendas tuteladas, pisos tutelados,
unidades de convivencia o alojamientos polivalentes
El
parque de viviendas y el entorno de construcción no están preparados para
satisfacer las necesidades de los mayores. Existen dos vertientes de actuación
en las que, tanto las administraciones como la iniciativa privada, tienen un
reto y oportunidad de intervención que puede resolverse con la tan deseada colaboración
público-privada. La adaptación o reforma, ya comentada y la nueva oferta que
llamamos senior housing.
El
senior housing es un elemento de valor y un gran reto para el sector
inmobiliario y la industria de la construcción, por tratarse de una oferta
especializada y heterogénea para personas con necesidades diferentes o que
precisan de ciertos servicios. Existe un nicho de mercado en personas mayores
no dependientes o en grado muy bajo, y falta un cambio de mentalidad que
desarrolle nuevas alternativas.
Pero
en definitiva hablamos de vivienda, del equilibrio entre lo íntimo y lo social,
entre la función y la emoción, entre el como queremos vivir y como queremos que
nos vean. La casa es motivadora de una forma de vida, conforma conductas y
debemos empezar a alejarnos de patrones antiguos.
Las
nuevas necesidades no solo serán cuantitativas, los aspectos cualitativos y
diferenciales que aporten las nuevas viviendas senior tendrán cada vez mayor
importancia. Son sustanciales los valores de diseño, calidad del espacio, flexibilidad,
confort, luz y la integración natural y paisajista de vivir en armonía con la
naturaleza. A ellos se unen los de funcionalidad, accesibilidad, tecnología y
sostenibilidad, íntimamente unidos a la calidad de la arquitectura.
Existe
una dinámica de transformación de la oferta residencial orientada a seniors en EE.
UU., Canadá, Dinamarca, Holanda o Reino Unido, en modelos como viviendas
asistidas, cohousing, complejos intergeneracionales, certificación senior-friendly,
no son un invento nuevo y son referencia hace más de 50 años.
Frente
a las residencias de tercera edad, de carácter asistencial, los modelos de
senior housing se basan en un modelo de «envejecimiento en casa». Permite
conservar la autonomía y el bienestar y calidad de vida de vivir en comunidad,
en un modelo equilibrado y capacitante de las personas, al maximizar las
competencias y compense, con apoyo y estímulos, el proceso de envejecimiento.
Si
las Senior Homes son apartamentos con servicios especializados, en el cohousing
hay una reflexión previa de los residentes sobre el lugar y la actividad que
quieren desarrollar, siendo ellos los creadores del entorno donde vivirán
integrados y de acuerdo con sus preferencias. Está regulado con normativa de
vivienda, forma jurídica y financiación específica con participación público-privada.
Retoma ideas del urbanismo de ciudades-jardín, vivir en comunidad en pequeños núcleos
autogestionados, con industria, servicios, y espacios públicos.
La
diferencia entre cohousing y los “apartamentos con servicios” no está solamente
en su arquitectura. El diseño debe asegurar la privacidad e intimidad a la vez
que facilita la vida activa en comunidad, un equilibrio entre vida privada y
comunitaria. Viviendas de uso privativo en torno a unas zonas comunes donde se
desarrollan actividades comunitarias, que en el caso del cohousing tiene además
una componente social de participación y autogestión desde la fase de diseño.
Se
trata de generar un entorno favorecedor de la actividad y estimulante, basado
en la flexibilidad para adaptarse a las necesidades cambiantes del proceso de envejecimiento
y de cada comunidad a su contexto cultural particular. Es pues una alternativa
al residencial tradicional de alta calidad y sostenible.
La economía plateada en el inmobiliario
En
el último MIPIM de Cannes (sin saber la tragedia que se cernía con la pandemia)
los delegados en la reunión sobre inversiones en vivienda y atención sanitaria
de Real Asset Media, escucharon que los países del sur de Europa son los que
tienen los mercados por desarrollar y ofrecen las mejores oportunidades a los
inversores,citando a Italia y España como los países que ofrecen más
oportunidades. Hay una seria falta de producto y un cambio de actitud.
Los
inversores están cambiando de ofertas residenciales más tradicionales a nuevos
tipos, con niveles de servicio fuertemente integrados en la oferta
inmobiliaria. El senior housing es un claro ejemplo, combinando tanto el
elemento de propiedad como el de gestión. Hay diferentes modelos y es demasiado
pronto para decir cuál prevalecerá, pero los primeros en moverse, en un mercado
potencialmente grande, estarán en una óptima posición.
El
turismo residencial se enfoca a quienes vienen a vivir aquí cuando se retiran o
simplemente cambian de actividad. Es la oportunidad de servicios especializados
con un componente sanitario, y que sea diferencial por la capacidad de combinar
actividad económica, social y cultural, de carácter intergeneracional con
intereses comunes, en un país óptimo para mayores, en lugar de guetos aislados.
La
costa mediterránea reúne las condiciones de clima, servicios, calidad de vida e
infraestructuras de salud y comunicación para un cliente senior, nacional o
internacional, de alto poder adquisitivo, conocimiento y experiencia, que
seguirá trabajando y que demanda producto y servicios por desarrollar en un
nuevo entorno adaptado y no aislado, sino imbricado en entornos de ciudades
medias.
Andalucía
cuenta con administraciones alineadas con la innovación en el ámbito local y autonómico
y es objetivo prioritario de actuaciones europeas para hibridar
infraestructuras y capital riesgo internacional. Hace falta un nuevo marco
normativo jurídico, fiscal y urbanístico que, desde las administraciones,
permita generar una oferta que responda a una nueva demanda muy diversa. Iniciativas
para desarrollos innovadores en suelos con usos mixtos, dotacionales o
residenciales.
Frente
al monocultivo de oferta inmobiliaria en la Costa del Sol, se abre una oportunidad
para el desarrollo de nuevos modelos que atiendan esa demanda. Existe un amplio
campo de desarrollo, investigación e innovación, tanto en la arquitectura,
tipologías de vivienda y diseño urbano, como en los formatos de explotación y
gestión, régimen de uso o propiedad. Algunos ya estamos trabajando en ello.
Este
inmobiliario especializado es un sector puntero para inversores internacionales.
Con la certeza de una demanda consolidada, hay liquidez, capital y apetito
inversor con rendimientos ajustados. Si contamos con el apoyo y la voluntad política
de las administraciones, solo faltan operadores especializados con integración
de servicios.
Conclusión
La mezcla de todo lo anterior y una nueva generación de
las canas que, empoderada (por su cada vez mejor salud y mayores recursos
económicos), tomará decisiones inteligentes que afecten a su bienestar, como,
por ejemplo, en qué ciudad querrá vivir los últimos años de su vida. Es un
cocktail que los gestores de las ciudades, pero también el ecosistema
empresarial han de tener en cuenta para que no se convierta en molotov.
Ciudades caras con deficientes provisiones de servicios para los mayores serán abandonadas
en el nuevo mundo que ya ha llegado en beneficio de territorios amables con los
mayores.
Autores:
José Antonio Granero es socio Fundador
de CGR Arquitectos y Entreabierto
Iñaki Ortega es director de Deusto
Business School y profesor de la Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)
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