La navaja de la ministra de vivienda

(este artículo se publicó originalmente en el periódico La Información el día 2 de julio de 2024)

Me encanta “la navaja de Ockham”. Es un principio aplicado en economía que se resume en que, en igualdad de condiciones, la explicación más simple suele ser la más probable.  La leyenda cuenta que el fraile inglés Guillermo de Ockham en el siglo XIV adquirió fama por su obra teológica basada en la sencillez. Así se hizo popular la metáfora de que sus ideas eran como una navaja que afeitaba la barba de Platón, la sencillez recorta la complejidad. Así ha pasado a la historia esta expresión.

Siempre que puedo me abono a ella y por ello en el caso de dos eventuales soluciones a un problema, la más simple es más probable de ser correcta que la alambicada. Estos días que hemos conocido que el encarecimiento de la vivienda no para, me he acordado de la navaja del cura inglés. Efectivamente el precio de la vivienda aceleró su incremento en el primer trimestre del año hasta el 6,3% interanual, un aumento que no era tan elevado desde el tercer trimestre de 2022, según datos difundidos por el INE. Por tipo de vivienda, la nueva subió 2,6 puntos hasta el 10,1%, mientras que la de segunda mano se situó en el 5,7%, más de dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior.

Para empeorarlo todo, la rigidez de los tipos de interés de las hipotecas no ayuda a financiar la compra de inmuebles, también el mercado de alquiler con subidas de dos dígitos anuales está en precios máximos de las series históricas. Pagar una casa en España, supone de media la mitad de los ingresos de un ciudadano medio, en cualquiera de las fórmulas que hasta ahora considerábamos como habituales, comprar o alquilar, de ahí que se estén extendiendo prácticas como los pisos compartidos.

Encontrar una solución al problema de la vivienda en nuestro país se ha convertido en lo más parecido a finalizar el sudoku más complicado. Un mercado con millones de demandantes y muchos menos oferentes, con tres actores públicos como gobierno central, comunidades autónomas y ayuntamientos con competencias para actuar. La inacción consagra el problema de la falta de vivienda, pero como se mantiene la demanda porque se sigue necesitando un lugar donde vivir, los precios se disparan, tanto de alquiler como de compra, simplemente porque hay muchas personas que quieren la misma casa y se la lleva el que más paga.

El Banco de España ha asegurado que en España hay 27 millones de viviendas, de ellas, el 70% son vivienda habitual y el 13,3% se alquila, unos 3,6 millones de viviendas, y el resto, unos 4 millones, o están vacías o desocupadas. Pero los que buscan casas son muchos millones más. Entre 2022 y 2025 la economía española registrará un déficit de unas 600.000 viviendas. Ante este panorama surge la diatriba. Hacer más casas u obligar a los que tienen ya una a que la alquilen o la vendan a un precio asequible para esa mayoría que no puede pagársela.

La navaja de Ockham nos recuerda que siempre gana la sencillez. Crear más viviendas hará que el exceso de demanda se reduzca y por tanto los precios bajen. Bastaría con facilitar que se construyan más viviendas. Con un número amplio de casas en el mercado no es necesario topar precios, tampoco gravar las casas vacías y ni mucho menos poner en cuestión el principio sagrado de la propiedad. El Círculo de Economía de Barcelona acaba de publicar una nota en la que demuestra los efectos “muy perniciosos” de intervenir el precio de los alquileres con topes como el que se aplica en Cataluña. El informe incorporar otro argumento para defender que haya más viviendas y es que el parque público de alquiler solo representa el 2% del total, mientras que en algunos países de Europa supera el 20% y la media de la Unión Europea está en el 8%.

Por tanto, por simple no debemos descartarlo, siguiendo a Guillermo de Ockham. Ha de aumentarse la oferta para que por esta vía el precio se ajuste. Y ahí las administraciones sí pueden actuar. Mayor volumen de terreno edificable, suelo público más barato para que se pueda construir, facilitar cambios de usos de suelos, ayudas para rehabilitar casas, colaboración público-privada para construir un parque suficiente de vivienda protegida. Hasta el Banco de España ha reclamado un pacto de Estado para una ley del suelo que permita crear más viviendas.

En Santa Cruz de Mudela se fabrican las mejores navajas de España. Estoy seguro de que Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, y diputada por Ciudad Real conoce bien ese municipio de su provincia. Por eso me atrevo a pedirle a la responsable de las políticas públicas del ramo que se compre una bien grande para dejarla en su despacho y recordar cada vez que la vea, que urge lo más fácil. Más casas en España.

 

Iñaki Ortega es doctor en economía en UNIR Y LLYC

Espejo roto

(este artículo se publicó originalmente en el periódico 20 Minutos el 22 de enero de 2024)

Son muchos, más de 16 millones, uno de cada tres españoles, que no entienden nada.  Se miran en el espejo y la imagen que les devuelve no es la suya. Tienen buen ánimo. salud y dinero, pero se ha instaurado un estereotipo sobre ellos de fragilidad y tristeza.

El filósofo José Luis Aranguren defendía que los medios de comunicación, la opinión publicada, son un espejo de la sociedad. Hoy la imagen que recibe la sociedad de los mayores de cincuenta y cinco años es muy diferente de la realidad. El espejo se ha roto y así lo sienten millones de mayores que no dan crédito a lo que ven. Cumplir años en nuestro país es una condena en el imaginario social que no se compadece con la realidad. Me explico.

Si pensamos en personas mayores inmediatamente nos viene a la cabeza obsolescencia tecnológica, enfermedad y miseria. Cuando lo cierto y verdad es que nunca en la historia de nuestro país los mayores han tenido mejor salud, más ingresos y más ganas de comerse el mundo. Hace unas semanas se conoció una nueva edición del barómetro de consumo sénior en la que se ha demostrado como el 78% de los mayores tienen una presencia activa en internet, 12 millones de internautas con canas que compran, se informan y socializan con amigos y familias en la red de redes. Cada año, desde hace cuatro, un millón más de mayores se digitalizan lo que llevará a cerrar la brecha digital en un lustro. Pero seguimos viendo a los mayores como incapaces de afrontar los cambios tecnológicos, vencidos por el progreso.

La misma encuesta explicaba que apenas van al médico porque se cuidan. El 79,7% van menos de una vez al mes a un centro sanitario y una mayoría cuida su alimentación y practica ejercicio físico. Muy coherente con el dato de que somos uno de los países del mundo con mayor esperanza de vida que ronda ya los ochenta y cinco años.  En cambio, la publicidad nos devuelve una imagen de mayores enfermos cuando no impedidos. Pero los gimnasios se abarrotan de mayores y es el grupo de edad que más ganas tiene de viajar.

Si hablamos ahora de su capacidad económica los datos vuelven a ser muy diferentes al mantra que se ha instalado sobre la precariedad de los mayores. Tienen casa en propiedad y pagada -qué sueño para el resto de generaciones-, dos ingresos en el hogar, lo que les lleva a poder ahorrar y ayudar generosamente a sus descendientes. Esta fortaleza en lo económico se ha trasladado en un optimismo abrumador de los mayores con su futuro con un 68% que cree que su situación será igual o mejor.

Por eso cada mañana al levantarse y ven ese espejo roto, piensan que la imagen que se refleja de ellos nada tiene que ver con lo que ellos sienten. Amanece un nuevo día y sin mirarse en ese cristal se lanzan a la calle con la idea en la cabeza de saber que viven en un país envidiado en todo el mundo por la calidad de vida de sus mayores.

Iñaki Ortega es doctor en economía en UNIR y LLYC

La vivienda se “silveriza”

 (este artículo se publicó originalmenteel día 13 de julio de 2021 en Idealista News)

El reto demográfico se ha convertido en una de las macrotendencias a tener en cuenta para la agenda de cualquier economía del planeta. Por ejemplo, en España, en apenas un siglo hemos ganado a la vida 40 años, es decir que se ha doblado la esperanza de vida de los 41 años de 1920 a algo más de 81 en la actualidad.  A principios del siglo pasado solo un español de cada cien superaba los 65 años, hoy es el 99%. El resultado es que en la actualidad 15 millones de españoles son seniors, es decir que una de cada tres personas que viven en nuestro país tienen más de 55 años.

Este cambio ha sido tan rápido -no puede olvidarse que durante miles de años la esperanza de vida no superaba los 30 años, y en los últimos siglos estábamos anclados en los 40 años- que no ha dado tiempo a adaptarse. Las instituciones en sentido amplio -empresas y administraciones- pero tampoco las personas hemos asimilado que viviremos más allá de los 80 años. Eso explica muchos de los retos que tenemos por delante. Por ejemplo, las carreras profesionales serán mucho más largas porque tenemos mejor salud y además viviremos más años, pero nos empeñamos en acortarlas con salidas tempranas del mercado laboral sin darnos cuenta de que es inviable estar más años cobrando una pensión que trabajando. Otra demostración de la falta de adecuación a la nueva demografía es el surgimiento de una nueva edad a caballo entre la ancianidad y la edad adulta, pero la oferta de bienes y servicios sigue anclada en modelos obsoletos que ven a los seniors como personas frágiles y analógicas. A su vez la aportación de los adultos mayores al bienestar de las familias con el trabajo no remunerado -voluntariado- no ha dejado de aumentar, pero seguimos anclados en una visión paternalista y asistencial de los mayores cuando la realidad es que son un grupo de edad resiliente y muy activo.

Por todo lo anterior ha surgido el concepto de la silver economy o economía plateada. Son el conjunto de oportunidades para los territorios, empresas y ciudadanos vinculadas a una nueva cohorte de edad con el pelo plateado y necesidades insatisfechas. Los seniors necesitan productos a su medida y además tienen una posición económica más sólida que otros grupos de edad (en España la pensión media es más alta que el sueldo medio). Al mismo tiempo las empresas necesitan conocer mejor a esta nueva clientela y una adecuada gestión de la diversidad en sus plantillas, de la mano del talento senior; les puede ayudar. Por último, también es economía plateada cuando los territorios fomentan las mejores condiciones para retener ya atraer personas mayores con políticas amables con este colectivo. Las personas, empresas y naciones que abracen la silver economy recogerán los réditos en términos de creación de empleo y generación de riqueza.

La silver economy supone explorar nuevos ámbitos en la industria de ocio -los mayores son el colectivo que más crece como usuarios de gimnasios o plataformas para citas-, en las finanzas -con nuevos productos de ahorro o para hacer líquido el patrimonio inmobiliario-, en los bienes de consumo -coches para mayores, móviles para mayores o ropa a su medida-, pero también en la vivienda.

Todos los estudios indican que una gran mayoría de personas queremos permanecer en nuestra casa hasta el final de nuestra vida. Pero el paso de los años lleva a que las circunstancias que rodean a las personas cambien. Los hijos se independizan, puede surgir la soledad o la dependencia en diferentes grados es probable que aparezca. Pero también con el paso de los años hay una mayor libertad para viajar o desaparecen servidumbres como la cercanía al lugar de trabajo. Es en este contexto dónde han aparecido oportunidades en la industria de la vivienda para renovar inmuebles para la dependencia, adaptar las casas a los largos cuidados o explorar nuevos modelos de convivencia como el coliving. También surgirá un nuevo mercado para los seniors que quieran adaptar su nueva vida con una casa a su medida. Las soluciones residenciales aceleradas por la pandemia migrarán a un modelo más parecido al hogar y aparecerán casas tuteladas o con servicios especializados y para todo lo anterior no solo se necesitará adaptar la oferta sino también nuevas empresas que entiendan que hay pocos mercados donde la demanda esté asegurada que aumente dos dígitos en los próximos años.

Un mercado silver para la vivienda que tiene otra ventaja y es su capacidad de autofinanciarse. En España por primera vez en la historia y según datos del barómetro de consumo senior de la Fundación MAPFRE, una mayoría de los seniors tienen vivienda en propiedad. Fórmulas, hasta ahora inéditas en nuestro país para hacer líquido ese patrimonio inmobiliario, aparecerán como la vivienda inversa, la nuda propiedad y la hipoteca inversa, para permitir que los silvers vivan a su manera.

El profesor de ESIC, Juan Carlos Alcaide, ha acuñado el término de silverizar la economía en el sentido de adaptar la producción a una realidad demográfica en la que predominan las canas. El sector de la vivienda no será una excepción y también se está silverizando a marchas forzadas para adaptarse a las nuevas necesidades de la cohorte plateada. La buena noticia es que siguiendo esta vez a Renee Mouborgne de INSEAD, el mercado es una océano azul -apenas hay operadores que han visto la oportunidad del envejecimiento en la industria de real estate- y los pioneros se beneficiarán de ello. España está en la mejor posición: la mayor esperanza de vida, altos estándares del sistema de protección socio-sanitari, agentes en el mercado de calidad, tradición inversora en la industria y territorios además de instituciones financieras buscando nuevas palancas de desarrollo. ¿A qué esperamos para silverizar la vivienda española?

 

Iñaki Ortega es profesor de la Universidad Internacional de La Rioja UNIR

Luis de Ulibarri es vicepresidente de Almagro Capital